Domicilier une société dans un bien loué en Belgique : Ce que dit la loi

Contexte et Problématique

En Belgique, de nombreux locataires qui possèdent une société hésitent à domicilier leur société chez eux, notamment en raison des clauses de leur contrat de bail et des implications fiscales potentielles pour le propriétaire. Les informations disponibles en ligne sont parfois contradictoires, ce qui complexifie la compréhension des droits et obligations de chacun.

À partir de l’exercice d’imposition 2024, une nouvelle obligation déclarative vise à croiser les informations entre bailleurs et locataires. Une fois encore, nous sommes face à une histoire bien belge, où la réponse dépend non seulement des textes de loi, mais aussi de l’interprétation de l’administration fiscale et, parfois, de l’appréciation d’un juge.

Ce que disent les contrats de bail

Il est fréquent que les baux de résidence principale incluent une clause interdisant tout usage professionnel du bien loué. Cela signifie que le locataire ne peut pas exercer une activité commerciale ou accueillir des clients dans le logement.

Cependant, la domiciliation d’une société (c’est-à-dire l’inscription de son siège social à cette adresse) ne signifie pas nécessairement une activité professionnelle dans les lieux. Cette distinction est essentielle, mais mal comprise.

Les Implications Fiscales pour le Bailleur

• En temps normal, un bien loué à une personne physique pour usage résidentiel est taxé sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %.
• Si le bien est utilisé à des fins professionnelles, l’administration fiscale peut imposer le bailleur sur base du loyer réellement perçu, ce qui peut fortement augmenter sa taxation.

💡 Question centrale : la simple domiciliation du siège social implique-t-elle une affectation professionnelle aux yeux du fisc ?

Nouvelles obligations déclaratives depuis 2024

Depuis l’exercice d’imposition 2024 (revenus de 2023), les locataires tenus de déposer une déclaration à l’impôt sur les revenus doiventt préciser l’usage du bien loué dans une nouvelle annexe fiscale.

L’objectif de cette réforme est double :

• Recouper les déclarations du bailleur et du locataire pour s’assurer de leur cohérence fiscale.
• Améliorer la transparence sur le caractère professionnel ou privé des locations.

Concrètement, cette obligation concerne les locataires qui déduisent tout ou partie du loyer en frais professionnels. L’administration fiscale pourra ainsi identifier et sanctionner les incohérences.

Un principe de « vases communicants » désormais renforcé

D’après info.hub.brussels, l’administration fiscale applique souvent un principe de vases communicants : si le locataire déduit une partie du loyer à titre de frais professionnels, le bailleur risque d’être imposé sur cette portion comme un revenu immobilier professionnel.

Cependant, cette position n’est pas toujours suivie par les juges. Un tribunal pourrait estimer que la domiciliation du siège social ne constitue pas nécessairement une affectation professionnelle du bien si aucun usage effectif n’est prouvé.

Encore une situation typiquement belge, où la clarté juridique laisse place à l’interprétation administrative et judiciaire.

Sanctions en cas de non-respect

Les nouvelles obligations s’accompagnent de sanctions :

• Si le locataire ne remplit pas correctement la nouvelle annexe fiscale, il perd le droit de déduire le loyer en tant que frais professionnels.
• Si une incohérence est détectée avec la déclaration du bailleur, ce dernier peut être imposé sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral indexé, ce qui peut entraîner un redressement fiscal important.
• Un retard ou une erreur dans la déclaration entraîne un allongement du délai d’imposition à 4 ans et un renversement de la charge de la preuve en cas de litige.