Een bedrijf vestigen in een gehuurd pand in België: Wat zegt de wet?

Context en Probleemstelling

In België aarzelen veel huurders die een vennootschap hebben om hun bedrijf te vestigen op hun thuisadres, voornamelijk vanwege de clausules in hun huurovereenkomst en de mogelijke fiscale gevolgen voor de verhuurder. De beschikbare informatie online is soms tegenstrijdig, wat het moeilijk maakt om de rechten en verplichtingen correct te begrijpen.

Sinds het aanslagjaar 2024 geldt een nieuwe aangifteplicht, waarmee de fiscus de gegevens van verhuurders en huurders kruist. We bevinden ons opnieuw in een typisch Belgische situatie waarin de regelgeving niet alleen afhangt van de wet, maar ook van de interpretatie door de fiscus en soms van de beoordeling door een rechter.

Wat zeggen de huurovereenkomsten?

Het komt vaak voor dat huurcontracten voor hoofdverblijfplaatsen een clausule bevatten die elk professioneel gebruik van de gehuurde woning verbiedt. Dit betekent dat de huurder geen commerciële activiteit mag uitoefenen of klanten in de woning mag ontvangen.

Echter, de vestiging van een vennootschap (oftewel de inschrijving van de maatschappelijke zetel op dit adres) betekent niet noodzakelijk dat de woning effectief professioneel wordt gebruikt. Dit onderscheid is cruciaal, maar wordt vaak verkeerd begrepen.

De fiscale gevolgen voor de verhuurder

• Normaal gezien wordt een woning die verhuurd wordt aan een natuurlijke persoon voor residentieel gebruik belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
• Indien de woning professioneel wordt gebruikt, kan de fiscus de verhuurder belasten op basis van de werkelijk ontvangen huur, wat de belastingdruk aanzienlijk kan verhogen.

💡 Kernvraag: betekent de loutere vestiging van een maatschappelijke zetel automatisch een professioneel gebruik volgens de fiscus?

Nieuwe aangifteplicht sinds 2024

Sinds het aanslagjaar 2024 (inkomsten van 2023) moeten huurders die een belastingaangifte indienen, het gebruik van het gehuurde pand specificeren in een nieuwe fiscale bijlage.

De hervorming heeft twee doelstellingen:

• De aangiften van de verhuurder en de huurder vergelijken om fiscale consistentie te garanderen.
• Meer transparantie brengen over het professionele of privékarakter van huurcontracten.

Concreet geldt deze verplichting voor huurders die (een deel van) hun huur aftrekken als beroepskosten. De fiscus kan zo onregelmatigheden identificeren en bestraffen.

Een versterkt principe van “communicerende vaten”

Volgens info.hub.brussels hanteert de fiscus vaak een principe van communicerende vaten: als de huurder een deel van de huur aftrekt als beroepskost, loopt de verhuurder het risico dat dit deel wordt belast als onroerend inkomen.

Toch wordt deze redenering niet altijd gevolgd door rechters. Een rechtbank kan oordelen dat de vestiging van een maatschappelijke zetel niet noodzakelijk een professioneel gebruik van de woning impliceert als er geen effectief beroepsgebruik is aangetoond.

Weer een typisch Belgische situatie waarin juridische duidelijkheid plaatsmaakt voor administratieve en rechterlijke interpretatie.

Sancties bij niet-naleving

De nieuwe verplichtingen gaan gepaard met sancties:

• Indien de huurder de fiscale bijlage niet correct invult, verliest hij het recht om de huur als beroepskosten af te trekken.
• Indien een discrepantie wordt vastgesteld tussen de aangifte van de huurder en die van de verhuurder, kan de verhuurder belast worden op basis van de werkelijke huurinkomsten in plaats van het geïndexeerde kadastraal inkomen, wat kan leiden tot een aanzienlijke fiscale herziening.
• Een laattijdige of foutieve aangifte leidt tot een verlenging van de aanslagtermijn tot 4 jaar en een omkering van de bewijslast bij een belastingcontrole.